Prêt relais: quelles sont les précautions à prendre?

information fournie par Le Particulier •04/05/2024 à 16:00

Souscrire un prêt relais implique de prendre des précautions pour protéger votre épargne et maintenir votre taux d’endettement.

Sommaire:

• Qu’est-ce qu’un prêt relais?
• Les différents types de prêts relais proposés aux acquéreurs immobilier
• Prêt relais: quelles sont les précautions à prendre pour les emprunteurs?

Qu’est-ce qu’un prêt relais?

Le prêt relais est un crédit à court terme. Il s’apparente à une avance partielle d’un établissement bancaire sur la cession de votre logement. Il vous permet de faire face à votre décalage de trésorerie et de vous positionner rapidement sur le logement que vous souhaitez acheter.

Un prêt relais est accordé pour une durée de 12 mois, généralement renouvelable une fois. Le montant du prêt représente entre 60% et 80% de la valeur estimée de votre résidence actuelle. Ce ratio est déterminé par l’organisme prêteur, en fonction du dynamisme du marché immobilier, des caractéristiques du logement à vendre et de votre dossier.

Les différents types de prêts relais proposés aux acquéreurs immobilier

• Le prêt relais sec

Il est accordé lorsque la vente du bien initial couvre en totalité le montant de la nouvelle acquisition, et qu’aucun crédit immobilier complémentaire n’est nécessaire. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts du prêt relais, jusqu’à la vente du logement. Les conditions financières et d’octroi sont moins favorables que pour les autres types de prêts relais car ce produit est peu rentable pour l’établissement bancaire.

• Le prêt relais associé ou adossé (également appelé prêt couplé ou jumelé)

Il s’agit du prêt relais le plus courant. Il est proposé lorsque le prix du nouveau bien immobilier est plus élevé que celui à vendre. Dans ce cas, vous devez souscrire un crédit immobilier classique pour financer l’acquisition. Les mensualités de votre emprunt et celles de votre prêt relais sont regroupées en une seule mensualité.

• Le prêt relais rachat

Ce prêt est intéressant quand vous souhaitez acheter un nouveau bien sans avoir fini de rembourser le bien précédent. Il consiste à faire racheter son prêt immobilier en cours par un autre établissement prêteur et à le coupler avec un second prêt immobilier visant à financer le nouveau bien. Cela peut permettre de lisser vos mensualités pour maintenir votre niveau d’endettement sans l’alourdir. Toutefois, cette formule est onéreuse.

Prêt relais: quelles sont les précautions à prendre pour les emprunteurs?

• Le coût

Le taux d’intérêt d’un prêt relais est souvent plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique. Vos mensualités peuvent peser lourdement sur votre budget. De plus, un emprunt s’accompagne de différents frais: assurance-emprunteur, frais de dossier, frais de garantie. Il est utile de faire une simulation en intégrant tous ces éléments pour vous assurer d’avoir un taux d’endettement supportable.

• Le délai de remboursement

Le prêt relais doit être remboursé sous un délai de 24 mois maximum. Si vous n’avez pas réussi à vendre votre bien à temps, la banque peut transformer le prêt relais en prêt classique si votre taux d’endettement le permet. Dans le cas contraire, elle peut procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt ou sur le bien en attente d’être vendu.

• Les modalités de remboursement

Comme pour un prêt immobilier classique, le prêt relais comprend le capital et les intérêts. Vous avez le choix entre plusieurs possibilités:

• Franchise totale: vous remboursez le capital et les intérêts en une seule fois, lors de la vente de votre bien. Seules les primes d’assurance sont acquittées mensuellement,
• Franchise partielle: vous remboursez les intérêts et l’assurance mensuellement. Le capital est remboursé à la fin du prêt.

La franchise totale paraît plus avantageuse mais elle s’avère plus coûteuse à long terme. En effet, les intérêts non payés se cumulent au fil des mois. Ils génèrent eux-mêmes des intérêts, venant s’ajouter au capital emprunté.

• Les fluctuations du marché immobilier

En tant que détenteur d’un prêt relais, vous êtes tributaire de la conjoncture. Les fluctuations du marché de l’immobilier peuvent compliquer la vente de votre bien. La banque est en droit d’exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue. Vous pouvez donc être amené à baisser significativement le prix de vente, dans l’empressement. Dans un contexte de ralentissement du marché de l’immobilier, comme on l’observe depuis 2022 avec la remontée des taux d’intérêt, la souscription d’un prêt relais comporte un risque accru.