Pour alléger l’imposition annuelle de votre SCI, vous pouvez déduire un pourcentage de la valeur du bien immobilier des bénéfices de la société. Toutefois, c’est préjudiciable à votre plus-value à la revente.
Sommaire:
- Fiscalité de la SCI: le principe d’option du régime d’imposition
- Qui est soumis à l’impôt sur les sociétés?
- SCI: Charges déductibles et amortissement réduisent aussi la base imposable
- Une taxation de la plus-value alourdie au moment de la cession du bien immobilier
Fiscalité de la SCI: le principe d’option du régime d’imposition
Il existe deux régimes d’imposition pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI): l’Impôt sur le Revenu (IR), et l’Impôt sur les Sociétés (IS).
- SCI soumise à l’IR: Les associés sont imposés individuellement, à hauteur de leur quote-part dans la société. Chacun déclare la part de bénéfices perçue au titre des revenus fonciers. Ces sommes sont soumises à l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- SCI à l’IS: La société est imposée et ses associés ne le sont pas. Les bénéfices de la SCI sont soumis au taux normal de 25% d’imposition. Toutefois, un taux réduit de 15% s’applique pour la part de bénéfices allant jusqu’à 42.500 euros quand:
- Le chiffre d’affaires de la société est inférieur ou égal à 10 millions d’euros,
- Le capital social est détenu pour au moins 75% par des personnes physiques (ou par une société elle-même détenue pour au moins 75% par des personnes physiques).
Qui est soumis à l’impôt sur les sociétés?
Une SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu mais elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés, lors de sa création ou en cours de vie sociale. Toutefois, une SCI est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle exerce une activité industrielle ou commerciale. C’est le cas quand elle gère un immeuble en location meublée, par exemple. L’administration fiscale tolère une taxation de la SCI à l’IR quand les recettes de nature commerciale sont inférieures ou égales à 10% maximum du montant des recettes totales.
SCI: Charges déductibles et amortissement réduisent aussi la base imposable
Avec une SCI à l’IS, vous pouvez déduire les charges nécessaires au fonctionnement de la société des bénéfices annuels. Toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la SCI et correspondant à une charge effective peuvent être retranchées. Cela concerne les charges engendrées par l’acquisition d’un bien immobilier et aussi celles liées à sa conservation:
- Frais de notaire, frais d’agence, droits d’enregistrement,
- Intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou l’entretien du bien,
- Primes d’assurances,
- Taxe foncière,
- Frais de gestion du bien: charges de copropriété ou d’administration,
- Dépenses d’entretien et éventuels travaux,
- Rémunération du gérant de la SCI.
L’un des autres atouts d’une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés est la possibilité d’amortir l’immeuble. L’amortissement est un procédé comptable: il permet de prendre en compte la dépréciation d’un bien immobilier au fil du temps. Seul le bâti peut faire l’objet d’un amortissement, pas le terrain. Concrètement, chaque année vous pouvez déduire un pourcentage de la valeur du bien des bénéfices de la société. L’impôt sur les sociétés est calculé après déduction de l’amortissement et des charges: votre base imposable est amoindrie, donc l’imposition aussi.
À noter
Lorsqu’une SCI est soumise à l’IS, les associés sont imposés à titre individuel seulement quand la société décide de distribuer des dividendes. Ce choix de l’IS est avantageux quand vous êtes imposé dans les tranches les plus hautes du barème de l’impôt.
Une taxation de la plus-value alourdie au moment de la cession du bien immobilier
Le mécanisme de l’amortissement est intéressant pour diminuer l’imposition pendant la durée de détention du bien immobilier, en revanche il alourdit la taxation au moment de sa cession (revente). Dans le cadre d’une SCI à l’IS, la transaction est imposée selon le régime des plus-values professionnelles. À la différence de la SCI à l’IR, la SCI à l’IS ne peut pas bénéficier des abattements pour durée de détention. La plus-value est calculée en réintégrant les amortissements appliqués en cours de vie sociale. On obtient ainsi la valeur nette comptable.
Le calcul à connaître
Plus-value = Prix de cession - valeur nette comptable du bien (VNC). Valeur nette comptable = valeur d’origine (ou prix d’acquisition) - amortissements - provisions.
Plus vous conservez le bien immobilier longtemps, plus l’amortissement est élevé et plus la Valeur Nette Comptable (VNC) diminue. Plus la VNC est basse, plus vous dégagez une importante plus-value soumise à imposition.
La CSG s’applique sur le montant de la revente
La cession de parts sociales d’une SCI à l’IS relève du régime d’imposition des plus-values mobilières. L’opération est soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou «flat tax») de 30%, englobant 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Toutefois, il est possible d’opter pour l’imposition au barème progressif.
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