SCPI : faut-il vendre ?

information fournie par Primaliance •28/09/2023 à 09:15

SCPI : faut-il vendre ?

Pourquoi de nombreux épargnants se posent cette question aujourd'hui ?

En effet, la question peut se poser puisque, pendant l'été, une quinzaine de SCPI ont annoncé des baisses de prix de parts comprises entre 7 et 17% :

• les SCPI d'Amundi Immobilier : Edissimmo , Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre ;
• la SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM ;
• quatre SCPI de Perial ;
• deux SCPI de Primonial REIM ;
• et deux SCPI de La Française .

Ce type de configuration ne s'était pas produit depuis la crise financière de 2008. Néanmoins, on doit également mentionner qu' une petite dizaine de SCPI ont – à l'inverse – augmenté leur prix de part , souvent parce que leurs valeurs d'expertises avaient augmenté en 2022.

En résumé, nous sommes en train d'assister à une dispersion du marché entre les bons et les moins bons gérants car le contexte est devenu plus délicat pour l'immobilier en raison de la hausse des taux qui entraîne un ajustement des valeurs. Néanmoins, ce n'est pas une crise de l'immobilier comme titrent certains journaux puisque le marché reste sain avec une demande locative soutenue. Bien souvent, les loyers sont même orientés à la hausse sur les meilleures SCPI car l'indexation sur l'inflation joue à plein : certains gérants ont annoncé des hausses de loyers à périmètre constant supérieures à 10% sur les 18 derniers mois . Ainsi, ils sont en position d'augmenter leur distribution au bénéfice des associés. Pour les SCPI qui ont fortement décoté pendant l'été, leurs indicateurs locatifs sont – de manière générale – très stables, ce qui signifie que, sur la base de leur nouveau prix de part, leur rendement est bien supérieur à ce qu'il était auparavant .

En résumé, que l'on soit détenteur de parts de SCPI résilientes qui n'ont pas modifié – voire qui ont légèrement augmenté – leur prix de part depuis le début de l'année et qui ont annoncé qu'elles ne modifieraient pas leur prix à un horizon proche compte tenu de leurs fondamentaux solides, ou bien que l'on soit positionné sur des SCPI qui ont récemment revu leur prix à la baisse de façon substantielle, il est aujourd'hui peu opportun de revendre ses parts .

Est-ce le moment d'acheter ?

Oui, nous pensons que c'est le bon moment pour acheter des parts de SCPI et cela pour plusieurs bonnes raisons :

1. Il est toujours préférable d'acheter quand ce n'est pas cher ! Le fameux dicton boursier conseille « d'acheter au son du canon » et c'est ce que font les investisseurs avertis. Les SCPI qui ont baissé leur prix sont redevenues attractives compte tenu de leurs distributions prévisionnelles. Certaines ambitionnent de distribuer plus de 6% de rendement cette année !
2. La correction actuelle sur les marchés immobiliers fait le tri entre les véhicules et les gérants et elle crée des opportunités pour les SCPI récentes qui ne sont pas affectées par la dévalorisation d'un patrimoine historique et qui investissent grâce à leur collecte dynamique sur des actifs immobiliers décotés qui produisent des rendements dont personne n'aurait pu rêver il y a seulement quelques mois. Par exemple, le gérant Sofidy a récemment communiqué sur un montant de cash disponible de 750 millions d'euros à investir pour le compte de ses SCPI.
3. Certaines SCPI pensent pouvoir dépasser 7% de rendement cette année , soit plus de deux fois le taux du livret A… et elles sont ouvertes à la souscription ! On est donc très loin de l'effondrement de la classe d'actifs parfois médiatisé à tort.

Quelles sont les SCPI que vous recommandez ?

Actuellement, ce que nous privilégions chez Primaliance ce sont des SCPI avec un ratio collecte/investissement maîtrisé sur longue période . Dans les années fastes de l'immobilier sur la fin de la décennie 2010, certaines sociétés de gestion ont été plus prudentes que d'autres en limitant volontairement leur collecte lorsqu'il n'y avait pas suffisamment d'opportunités pour investir à bon escient sur le marché immobilier, c'est-à-dire qu' elles ont su « fermer les vannes » au bon moment et les rouvrir lorsque le timing était opportun.

À titre d'exemple, on peut citer Sofidy qui a régulièrement plafonné les souscriptions à un certain montant de façon à continuer à sélectionner les actifs de façon rigoureuse à l'acquisition . Pour un gérant immobilier, l'idée est d'éviter impérativement « d'acheter pour acheter » suite à une « sur-collecte » subie car on risque d'entrer dans une spirale haussière sur les prix d'acquisition, un peu comme dans une vente aux enchères lorsque plusieurs acheteurs sont en compétition pour le même lot.

Nous pouvons également mentionner Corum AM comme exemple de société de gestion précautionneuse et maîtresse dans l'art du timing d'investissement . Depuis 10 ans, ses SCPI figurent en tête des classements grâce à l'approche opportuniste de l'équipe de gestion sur les différents marchés immobiliers européens et parce que la collecte est efficacement dirigée sur ses différents véhicules sous gestion en fonction des opportunités de marché.

Enfin, nous avons aujourd'hui de belles opportunités d'investissement sur trois autres types de SCPI :

• les « jeunes » SCPI qui ne sont pas pénalisées par un patrimoine historique dans leur portefeuille et qui procurent actuellement des rendements au-delà de 6% voire 7% comme Remake Live et Iroko Zen ;
• les SCPI investies sur les marchés régionaux qui ont une très bonne résilience sur les valeurs d'expertise et ont annoncé qu'elles ne baisseraient pas leur prix de part : Épargne Pierre ( Atland Voisin ), Vendôme Régions ( Norma Capital ) et Cœur de Régions ( Sogenial Immobilier ), cette dernière ayant même augmenté son prix de part de +0,76% le 1er juillet ;
• une SCPI thématique qui a retrouvé ses niveaux d'expertises pré-covid : Atream Hôtels avec +3 ,03% sur la valeur d'expertise en 2022 et un quasi-doublement du dividende en 2022 par rapport à 2021.

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