Des prix des logements qui flambent dans certaines régions, des taux d'emprunt qui ne cessent d'augmenter, des conditions d'accès au crédit de plus en plus drastiques... Le gouvernement doit absolument trouver des pistes permettant de déverrouiller le marché français de l'immobilier. L'option d'une plus grande flexibilité dans la capacité d'emprunt ayant été écartée, il en reste une autre ... Elle consisterait à permettre à certains ménages d'emprunter à un coût bancaire inférieur à ceux du marché. Cela s'appelle le « taux bonifié », et c'est un dispositif sur lequel le Ministre de l'Economie a annoncé plancher...
Un crédit immobilier à taux bonifié ?-iStock-ArLawKa AungTun.jpg
Les règles désormais drastiques d'octroi d'un crédit immobilier
En janvier 2021, les conditions d'accès au crédit immobilier se durcissaient, sous l'impulsion de l'autorité de régulation financière. Il s'agissait d'un cadre normatif visant à « éviter un endettement excessif des ménages et préserver la stabilité du système financier français ». Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) imposait alors aux banques les contraintes suivantes : Un taux d'effort des emprunteurs (c'est-à-dire la capacité d'emprunt) ne devant plus excéder 35% des revenus nets (avant impôt). Ce taux est calculé en intégrant l'assurance souscrite pour garantir le prêt, une donnée essentielle car le coût de l'assurance représente environ 40% du coût global du crédit (voire parfois plus, en cas de risques médicaux), Une durée maximale de remboursement fixée à 25 ans (pouvant toutefois atteindre jusqu'à 27 ans, pour un achat sur plan ou « État Futur d'Achèvement », la construction d'une maison individuelle, ou une acquisition dans l'ancien avec au moins 25% du montant de l'achat en travaux).
Le prêt à taux bonifié... Une solution pour redynamiser le marché de l'immobilier ?
S'il existe quelques situations dérogatoires concernant les critères d'endettement décrits précédemment, elles sont trop à la marge pour changer la donne de l'accès au crédit... Lesquels s'effondrent donc au fil des mois (- 46 % entre août 2022 et août 2023). Le gouvernement, pour relancer un marché de l'immobilier totalement grippé, place donc ses espoirs dans le prêt bonifié. Le taux évoqué pour ce dernier pourrait s'établir autour de 2% (hors assurance et coût des sûretés) ... Une aubaine au vu des éléments dernièrement communiqués par l'Observatoire Crédit Logement / CSA : « Sur les prêts immobiliers à 25 ans accordés en août les taux dépassaient 4 % pour les 3⁄4 des emprunteurs (la moitié des emprunteurs pour les prêts à 20 ans) et même 4,50 % pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel (voire 4,75 % pour une petite partie d'entre eux) ». Ce nouveau dispositif - dont la mise en place est envisagée pour 2025 - viendrait compléter le prêt à taux zéro (PTZ), qui est réservé aux primo-accédants à une résidence principale (même si ses conditions d'accès pourraient elles aussi être assouplies afin qu'il profite à davantage de ménages...). Tout comme son ancêtre, le prêt conventionné, lancé par le Crédit Foncier dans les années 70, le prêt à taux bonifié serait octroyé sous conditions de ressources, et la différence entre ses conditions et celles du marché serait prise en charge par l'État.
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