L’ULS en démembrement de propriété permet d’acquérir un bien décoté et fiscalement indolore pendant 15 à 20 ans ( crédit photo : GettyImages )
Le démembrement de propriété adossé à l’usufruit locatif social (ULS) est un dispositif rentable pour les investisseurs. Il est avantageux sur le plan fiscal et constitue un placement patrimonial intéressant quand vous êtes lourdement imposé. L’ULS peut permettre de faire fructifier votre épargne sur le long terme, de préparer votre retraite ou d’anticiper votre succession. Par ailleurs, il contribue à financer des logements sociaux.
Sommaire:
- Qu’est-ce que l’usufruit locatif social (ULS)?
- L’ULS permet d’acquérir un logement sous le prix du marché
- Usufruit locatif social: votre rendement peut être important
- L’usufruit locatif social ouvre le droit à un avantage fiscal
Qu’est-ce que l’usufruit locatif social (ULS)?
L’usufruit locatif social est un modèle de démembrement de propriété . Il consiste en la séparation de la pleine propriété d’un bien. En effet, celle-ci se divise entre:
- la nue-propriété: c’est-à-dire le droit de disposer du bien ;
- l’usufruit, soit le droit d’usage du bien, et le droit d’en percevoir les éventuels loyers.
Concrètement, l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien à un prix décoté. Il en cède l’usufruit à un bailleur institutionnel. Ce dernier administre le bien pendant la durée prévue au contrat, soit entre 15 et 20 ans. Le bailleur en perçoit les loyers. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire (l’investisseur) récupère la pleine propriété du bien. Il est alors libre de le vendre, le transmettre, l’occuper ou le louer.
L’usufruitier est un bailleur social ou institutionnel, acquérant le droit d’usage des logements pour une durée conventionnelle. Les logements sont affectés à usage de logement locatif social (LLS) ou de logement locatif intermédiaire (LLI). À l’issue de la période d’usufruit, le bailleur remet le bien et les parties communes en état. Il reloge les locataires au sein de son parc immobilier.
À noter
L’usufruit locatif social peut concerner la transformation de bureaux en logements sociaux.
L’ULS permet d’acquérir un logement sous le prix du marché
En bénéficiant de l’ULS, vous achetez votre bien immobilier de 30% à 50% en dessous du prix du marché. Cette décote est la contrepartie du manque à gagner lié à l’absence de loyers pendant la durée de l’usufruit. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante. Au moment du remembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires. Par conséquent, vous réalisez une plus-value mécanique: vous possédez 100% du logement en ayant payé environ 40% de sa valeur. En cas de revente, votre impôt sur la plus-value est minoré par cette décote.
Vous êtes déchargé de la gestion du bien immobilier que vous achetez en ULS
La gestion de votre bien est assurée par son usufruitier. Celui-ci s’occupe de l’entretien, de la recherche de locataires, gère les risques d’impayés ou de vacance locative…
Usufruit locatif social: votre rendement peut être important
Les biens proposés en ULS se situent en zone tendue. Ce sont les zones où la demande de logements est forte. En conséquence, les prix de l’immobilier sont peu susceptibles de reculer.
L’entreprise Perl est un acteur historique du marché de l’ULS. Elle a mené à bien l’opération de la «Villa des Nymphéas», à Vincennes (Val-de-Marne). Le remembrement est intervenu en 2021. Vingt ans plus tôt, le prix moyen de la nue-propriété avait été fixé à 1.545 euros le mètre carré. Cela représente 92.644 euros pour un appartement de mètres carrés. Entre-temps, les prix ont bondi pour atteindre 10.000 euros le mètre carré. Au terme de l’usufruit, le prix de marché théorique du bien, en pleine propriété, atteint 0.000 euros.
À noter
Il est possible de revendre le bien avant le terme de l’usufruit locatif social à condition de trouver un acheteur prêt à adhérer à ce type de montage. Il existe un marché secondaire de la nue-propriété géré par des professionnels de l’immobilier.
L’usufruit locatif social ouvre le droit à un avantage fiscal
Le dispositif de l’ULS est fiscalement transparent. Durant toute la durée de l’usufruit, vous n’êtes pas redevable de la taxe foncière, et le bien n’entre pas dans le calcul de l’assiette de l’ impôt sur la fortune immobilière (IFI) . Comme vous ne percevez aucun loyer, vous n’avez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer. Ce placement est donc optimal pour des contribuables dont la tranche marginale d’imposition dépasse les 30%, et dont le patrimoine est déjà conséquent.
Les nus-propriétaires sont autorisés à déduire les intérêts des emprunts contractés «pour l‘acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM)», selon le Bulletin officiel des Finances publiques . Cette déduction s’applique sur votre impôt sur le revenu. Le déficit foncier est imputable dans la limite annuelle de 10.700 euros.
Enfin, l’usufruit locatif social peut être utilisé comme outil de transmission du patrimoine. Il est avantageux, notamment quand vous souhaitez transmettre le bien de votre vivant . En effet, dans ce cas, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la pleine propriété. Au terme du démembrement, les bénéficiaires de la donation récupèrent la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.
Panorama du parc locatif social en France
- 85% des logements sociaux se situent en habitat collectif.
- Deux tiers des logements locatifs sociaux sont situés dans une agglomération de plus de 100.000 habitants.
- Au 1er janvier 2021, 15,6% des résidences principales en France étaient des logements locatifs sociaux. Cela représente un total de 5,2 millions de logements.
Selon le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires:
