Acheter à plusieurs nécessite de bien encadrer juridiquement son investissement crédit photo : Getty Images
L'achat à plusieurs se développe en France. L'objectif des particuliers est non seulement de bénéficier d'un logement plus grand et moins cher, mais également de jouir d'un mode de vie différent que dans une copropriété classique. Pour ce faire, les acquéreurs potentiels disposent de nombreux véhicules juridiques.
Sommaire:
- La mode des résidences secondaires
- Des statuts juridiques pour acheter entre amis
- L'habitat participatif dans le neuf
- Devenir co-emprunteur
- Une start-up pour acheter à plusieurs
- Des villages à vendre
La mode des résidences secondaires
S'offrir une résidence secondaire… à plusieurs. Le rêve d'une maison entre amis n'a jamais été aussi accessible si l'on tient compte des taux de crédit bas (1,82% en moyenne, toutes durées confondues, hors frais d'assurances en août 2022) et de l'engouement des Français pour la résidence secondaire .
Selon les dernières données de l'Insee, le pays compte aujourd'hui près de 3,7 millions de résidences secondaires. Un record amené à être battu tant l'envie de se mettre au vert quelques jours par semaine semble occuper l'esprit des Français suite aux confinements à répétition. Pour s'offrir ce bout de rêve, l'achat à plusieurs paraît être LA solution idéale. Non seulement chaque acquéreur va réduire le montant de sa mise de départ, mais tous vont également limiter les frais de gestion du bien immobilier.
Des statuts juridiques pour acheter entre amis
Pour acheter entre amis, il existe plusieurs véhicules juridiques. La SCI (Société Civile Immobilière) permet aux acquéreurs de posséder des parts d'une société, devenant propriétaires du bien qu'ils achèteront. Les statuts sont rédigés chez le notaire. Sont alors établis les règles de fonctionnement de la société, le ou les noms du ou des gérants de la SCI, ainsi que les majorités fixées pour prendre des décisions concernant le bien.
Autre solution pour les acquéreurs: acheter en indivision . Le mécanisme est plus simple puisque chacun est propriétaire du bien en fonction du montant qu'il investit et de son degré d'implication dans le remboursement du crédit. L'acte d'achat précise la part que les différents acheteurs possèdent dans le bien.
Dernière option: la tontine. Il s'agit d'une clause insérée dans le contrat d'acquisition et qui stipule que, en cas de décès de l'un des acheteurs, sa part est distribuée entre les autres jusqu'à ce que le dernier survivant devienne propriétaire du bien. Le capital de l'ensemble des acquéreurs est mis en commun dès le départ et il est impossible de sortir de la tontine sans l'accord unanime de l'ensemble des autres propriétaires.
L'habitat participatif dans le neuf
Dans l'immobilier neuf, les acquéreurs peuvent recourir à l'acquisition d'un logement s'inscrivant dans le cadre d'un projet d'habitat participatif. Ce mode de construction a le vent en poupe depuis les années 2000. Les habitants réalisent à plusieurs, sous la houlette d'un maître d'ouvrage ou par leurs propres moyens, la résidence de leur rêve et y définissent les règles qu'ils souhaitent appliquer pour leur vie en communauté.
C'est le cas par exemple de l'Arche en Île, à L'Île-Saint-Denis, où les habitants gèrent eux-mêmes la résidence qu'ils ont construite à travers des groupes WhatsApp (pour le bricolage, le dialogue avec le syndic, l'entretien des espaces verts…). Selon l'association Habitat Participatif France, on dénombre 750 projets en cours de réalisation dans tout l'Hexagone et 250 immeubles déjà sortis de terre. Si la recherche du terrain est l'étape la plus difficile pour le groupe, de plus en plus de municipalités, emballées par ce type d'habitat, les aident à dénicher le foncier idéal pour réaliser leur projet.
Les acquéreurs se constituent en association et sont libres d'ajouter autant d'équipements qu'ils le souhaitent dans l'immeuble, à condition de respecter les normes de construction édictées par la loi et de trouver les financements par eux-mêmes. Bien souvent, les habitats participatifs s'avèrent plus vertueux sur le plan environnemental, plus spacieux que les logements classiques et surtout moins chers. Reste que les projets mettent du temps à sortir de terre et il n'est pas rare d'attendre entre 5 et 10 ans avant de pouvoir enfin déposer ses meubles dans son nouveau chez soi.
Devenir co-emprunteur
La question du financement est l'autre point majeur de l'achat à plusieurs. En sollicitant un crédit immobilier , les acquéreurs pourront bénéficier d'une enveloppe plus importante. Rappelons que le prêt bancaire, dans le cadre d'un achat à plusieurs, doit être souscrit auprès d'un seul et unique établissement. Les co-emprunteurs ne sont pas obligés de participer au crédit à la même hauteur, mais ils sont solidaires entre eux. Si l'un des membres du groupe ne peut plus assumer le remboursement de sa mensualité, les autres devront s'en acquitter pour lui. Il est donc important de bien mûrir son projet en amont et de choisir les bons co-emprunteurs.
Une start-up pour acheter à plusieurs
Les acquéreurs qui n'auraient pas trouvé les bons co-emprunteurs peuvent se tourner vers la start-up Prello, qui met en relation des acquéreurs souhaitant acquérir à plusieurs un bien immobilier. Les frais sont partagés entre sept copropriétaires différents. Chacun peut profiter du logement durant 44 jours par an.
L'ensemble de la gestion du bien est piloté par la plateforme (ménage, gestion locative du bien lorsqu'il est vide, répartition des loyers…) et l'on y trouve des propriétés d'exception. Parmi les biens proposés sur le site, les particuliers intéressés ont le choix entre des villas modernes, mais aussi des anciens corps de fermes en Haute-Savoie dont la participation d'entrée s'élève à 78.000 euros, des maisons du XVIIe siècle en Sologne, pour une participation de départ à moins de 198.000 euros ou encore un manoir et ses 6 hectares de terrain en bord de rivière (225.000 euros la participation).
Des villages à vendre
Plus insolite, l'achat à plusieurs peut servir à s'offrir… tout un village. En 2012, un photographe sud-coréen avait acheté, au prix de 520.000 euros, le hameau de Courbefy et ses 21 bâtisses, dans la Haute-Vienne. Déserté depuis 2008, le village a été mis aux enchères pour la somme de 330.000 euros. Ce phénomène, avec la désertification de certaines zones rurales, s'accentue de plus en plus.
Par exemple, au cœur du Luberon, il est aujourd'hui possible de s'offrir, pour 695.000 euros, un hameau provençal de 850 mètres carrés répartis sur plusieurs bâtiments, le tout installé sur 5,4 hectares. Pour profiter de telles opportunités, les acquéreurs doivent contacter les agences immobilières locales ou scruter les enchères dans les régions qu'ils convoitent. La vente d'un village français se fait toujours à l'initiative du maire de la commune.
SCI, règles de gestion, prévision des charges: comment organiser la copropriété entre amis?
C'est probablement le mode de gestion le plus simple lorsqu'on achète à plusieurs. La société civile immobilière permet de déléguer la propriété du bien à la SCI. Les acquéreurs sont détenteurs de parts sociales dans l'entreprise. Au moment de la rédaction des statuts , est nommé un gérant de la SCI, les autres investisseurs répondant au statut d'associé de la société. La plupart des arbitrages relatifs à la gestion courante du ou des biens ne requièrent pas l'unanimité des associés. D'autres relèvent du pouvoir du gérant. Autre avantage de la SCI: elle peut obtenir un prêt immobilier auprès d'un organisme bancaire. La constitution d'une SCI engendre des coûts fixes, avoisinant les 400 euros.
