Les résidences services constituent un produit d’investissement particulièrement intéressant crédit photo : Getty Images
Avec un taux de rendement annoncé de l'ordre de 4% nets hors taxes, les résidences services constituent un produit d'investissement particulièrement intéressant. Leur succès ne devrait pas se démentir compte tenu des évolutions démographiques et du manque récurrent de logements, la crise sanitaire n'ayant pas changé ces données. Toutefois, quelques précautions doivent être prises avant d'investir.
Sommaire:
- Qu'est-ce qu'une résidence services?
- Déterminer sa clientèle
- Bien choisir son gestionnaire
- Privilégier le neuf meublé
Qu'est-ce qu'une résidence services?
Une résidence services est une habitation constituée de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques collectifs comme la mise à disposition d‘un personnel attaché à la résidence ou le libre accès aux espaces communs comme les jardins.
Il existe plusieurs sortes de résidences services destinées à recevoir une clientèle identifiée: seniors (Ehpad), personnes handicapées, étudiants, touristes, affairistes. Avant d'investir, il est important de mesurer les risques liés au choix de la clientèle visée et au gestionnaire du bien, d'avoir à l'esprit qu'il s'agit d'un engagement à long terme, l'ensemble pouvant avoir une incidence sur vos objectifs de rentabilité.
Déterminer sa clientèle
La rentabilité du placement sera notamment fonction des loyers encaissés: en l'absence de locataire, pas de revenus! Il est donc essentiel d'investir dans une résidence services dont le taux d'occupation avoisine les 90%. Pour cela, il faut suivre l'évolution de la demande de logements. Avec une augmentation moyenne annuelle du nombre d'étudiants poursuivant des études supérieures de l'ordre de 1,8% et le vieillissement de la population qui ne cesse de s'accélérer depuis 2011 (mise à la retraite de la génération des “baby-boomers”), les résidences services accueillant ces publics ont encore de beaux jours devant elles.
En revanche, la crise sanitaire a mis à mal le secteur du tourisme et des affaires, déjà fragilisé par les locations Airbnb. La conjoncture économique conforte le principe selon lequel il est primordial de diversifier ses investissements. Par conséquent, il est recommandé de privilégier les résidences services proches des universités (s'assurer de leur bon emplacement) et/ou les résidences pour seniors médicalisées ou non (qui affichent complet et dressent de longues listes d'attente).
Bien choisir son gestionnaire
L'investissement dans une résidence services diffère de celui dans un bien immobilier classique, notamment au niveau des modalités de gestion. L'investisseur devient propriétaire d'un appartement ou d'une chambre dans une résidence de services dont la gestion est déléguée à un exploitant qui prend intégralement en charge le fonctionnement. Celui-ci doit trouver les locataires. L'investisseur signe uniquement un bail commercial avec l'exploitant.
Le contrat est à lire avec attention car il prévoit, notamment, la répartition des charges entre les parties: les travaux d'entretien incombent généralement à l'exploitant, alors que la taxe foncière ainsi que les travaux de structure pèsent sur l'investisseur.
Avant de signer, et pour s'assurer une entrée de revenus régulière, l'investisseur doit vérifier que le loyer proposé par le gestionnaire est d'un montant raisonnable et adapté à la clientèle visée (prix du marché). Cela aura pour effet de stabiliser le taux d'occupation de la résidence.
En cas de carence dans la gestion de l'exploitant, les risques sont alors élevés pour les propriétaires des murs. Par conséquent, l'investisseur aura tout intérêt à se renseigner sur la réputation de l'exploitant. Une résidence services bien gérée, de standing, offrant tous les équipements modernes attendus et située proche des transports, des commerces et des centres d'études sera un vrai atout en cas de revente du bien.
Privilégier le neuf meublé
Pour garantir une rentabilité de placement, il est impératif de procéder à une simulation de son rendement locatif brut (recettes annuelles par rapport au prix d'achat du bien) et de son rendement locatif net (après déduction des charges et impôts). Il faut être vigilant en cas d'investissement dans une résidence services déjà en exploitation: les équipements peuvent être vieillissants et le bâtiment plus aux normes. Sauf à vérifier que l'édifice a fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, il est préférable, pour éviter toute déconvenue, d'investir dans une résidence services neuve meublée, l'investisseur pouvant bénéficier d'avantages fiscaux sous conditions.
En effet, la résidence services permet à l'investisseur d'accéder au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au titre des recettes issues de la location, il pourra opter pour le régime réel qui lui permettra de déduire certaines charges et amortir son bien.
En outre, en cas d'investissement réalisé d'ici le 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard permet, sous conditions, d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300.000 euros au taux de 11% (avantage réparti sur neuf ans). Les résidences de tourisme ne sont pas concernées par cet avantage fiscal.
En contrepartie, l'investisseur s'engage à donner en location le bien à l'exploitant de la résidence services sur une période d'au moins neuf ans. Dans l'éventualité où il revendrait son bien avant ce laps de temps, la réduction d'impôt devra être restituée à l'administration fiscale. Toutefois, si le bien est conservé plus de vingt ans, la TVA payée lors de l'acquisition pourra être récupérée.
Une fois ces précautions prises, investir dans une résidence services permet de s'assurer un rendement pouvant aller, selon le type de résidence, de 4% à 6% nets hors taxes, de diversifier ses investissements patrimoniaux et de répartir son risque.
