Covivio bien orienté : Jefferies passe à l'Achat

information fournie par AOF •05/03/2024 à 10:22

(AOF) - Covivio (+1,34% à 40,74 euros) figure parmi les principales progressions de l’indice SBF 120, soutenu par le relèvement de recommandation de Jefferies. Le bureau d’études passe de Conserver à Acheter et rehausse son objectif de cours de 48 euros à 53 euros. Il souligne que le groupe a traité ses problèmes d'endettement de manière très efficace, grâce à la diversification de ses actifs et de son portefeuille géographique. Le broker juge que la valorisation de Covivio est désormais attrayante après avoir affiché la plus mauvaise performance depuis son pic parmi les valeurs qu’il suit.

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Points clés

- Quatrième foncière européenne, opérateur global de la conception à la gestion, intervenant dans les bureaux, l’hôtellerie et le résidentiel allemand ;

- Patrimoine de 17,4 Mds€ réparti à 94 % sur 3 pays stratégiques : France pour 37 %, Allemagne pour 42 % et Italie pour 15 % ;

- Patrimoine à 57 % dans les bureaux en France, Italie et en Allemagne, 28 % dans le résidentiel allemand et 15 % dans l’hôtellerie européenne ;

- Modèle économique sur 4 piliers : la présence au cœur des métropoles européennes, la conception d’immobilier neuf ou rénové alliant performance énergétique et adaptabilité, la co-définition des projets et l’allongement de la durée des baux ;

- Capital ouvert avec des actionnaires puissants -la famille Del Vecchio (27,18 % du capital et + 43 % des droits de vote), ACM (8,29 %), Crédit agricole (8,13 %) et Covea (7,17 %), Jean Luc Biamonti présidant le conseil d’administration de 14 membres, Christophe Kullmann étant directeur général ;

- Bilan solide, avec un ratio LTV (loan to value, c'est à dire un ratio d'endettement) de 40,7 % et des liquidités de + 1,5 Md€, renforcé par le choix du paiement en actions du dividende par les principaux actionnaires.

Enjeux

- Stratégie 2024 axée sur la solidité du bilan avec 1,5 Md€ de cessions (600 réalisées ou arrêtées début 2023) et une réduction du plan d’investissements ;

- Stratégie d'innovation menée par un comité dédié en lien avec les enjeux climatiques :

- 3 objectifs : inventer les usages (offre de services de « bureau opéré »), bâtir des immeubles intelligents et créer de la valeur via les données (lancement de gestion de données des bâtiments « BOS »),

- partenariats : Impulse Partners, Sekoya, Proptech1, Fondation Politecnico,

- start-up : intégration de leurs solutions dans le process industriel ;

- Stratégie environnementale de recul de 40% des émissions de CO2 en 2030 vs 2010 :

- transformation de la totalité de la dette en obligations vertes (50 % à fin juin 2023),

- enveloppe de 254 M€ d’investissements ;

- Qualité du patrimoine : 67 % des actifs de bureaux dans les localisations centrales et 91% des actifs avec certification environnementale ;

- Recentrage du pipeline de développement : 2 Md€ en bureaux, situés à 80 % à Paris, Berlin et Milan et pré-loués à 67 %, et, en résidentiel allemand, quasi-doublement, à 65 %, des opérations de promotion;

- Rotation du portefeuille de bureaux associée, pour les cessions, à des contrats de promotion immobilière.

Défis

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 91,1 € à fin juin 2023, impacté par les baisses de valeur, à comparer au cours de Bourse, et du taux d’occupation des bureaux et hôtels, de 95,8% ;

- Impacts de l’inflation et des retards de chantiers compensé par l’indexation des loyers ;

- Après une hausse de 7,6 % des revenus à fin juin 2023, objectif 2023 relevé d’un résultat de 420 M€.

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Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.