(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Paris-18 June 2020: Fitch Ratings a attribué la note de défaut émetteur (Issuer Default Rating – IDR) à long terme en devises et en monnaie locale ‘A’ à ERILIA. La perspective négative reflète celle du souverain.
La note finale est issue de la combinaison du profil de crédit intrinsèque (PCI) d’ERILIA, évalué à ‘bbb+’, et d’un rehaussement de deux crans, selon notre Méthodologie de notation des entités liées à un gouvernement, pour refléter le soutien apporté par le cadre réglementaire au secteur du logement social en France. Le rehaussement serait réduit de deux à un cran si la note souveraine était abaissée d’un cran, toutes choses égales par ailleurs.
Fitch évalue le PCI d’ERILIA selon sa « Méthodologie de notation de la dette des entités du secteur public soutenue par les recettes » et prend en compte des facteurs tels que la capacité à maintenir les recettes, les risques liés à l’exploitation et le profil financier, conduisant à un PCI de ‘bbb+’. Les notes d’ERILIA reflètent son endettement élevé et qui devrait dépasser 17 fois son EBITDA à moyen terme, porté par un plan de développement important. Cet endettement élevé est partiellement compensé par le risque de refinancement très limité et la disponibilité de financements de la part de la Caisse des dépôts et consignations (CDC ; AA/Négative). PRINCIPAUX FACTEURS DE NOTATION Profil de crédit intrinsèque évalué à ‘bbb+’
Capacité à maintenir les recettes – fort
ERILIA est un bailleur social créé en 1958. Il s’agit de la principale filiale d’Habitat en Région Participations SAS, elle-même majoritairement détenue par Caisse d’Epargne Holding Promotion. Erilia gère plus de 61 000 logements à fin 2019 (222 300 logements pour le groupe Habitat en Région) principalement centrés dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (AA-/Stable). La demande de logements sociaux est forte sur ce territoire, compte tenu de l’importante pression démographique et le manque relatif de logement sociaux sur le territoire.
Le gouvernement détermine les niveaux maximums des loyers sociaux ainsi que les modalités de hausse, réduisant sensiblement la flexibilité des bailleurs sociaux. La loi de Finances pour 2018 a créé la réduction de loyer solidarité, une réduction obligatoire des loyers imposée aux organismes de logement social. Le coût, en moindres recettes, pour ERILIA s’est établi à 9 millions d’euros en 2019 et a réduit l’EBITDA de 59% des loyers perçus en 2017 à 55% en 2019. ERILIA bénéficie toutefois de flux de trésorerie stables et sûrs générés par son patrimoine social, en partie sécurisés par des fonds publics à travers les aides pour le logement (APL) directement versées par l’Etat aux bailleurs sociaux.
Risques liés à l’exploitation – fort
Fitch estime que les postes de coût d’ERILIA sont bien identifiés et peu volatils, principalement constitués de dépenses de personnel, des taxes foncières et des frais de maintenance. Les dépenses d’exploitation sont en hausse régulière tirées notamment par les dépenses de maintenance.
ERILIA bénéficie de ressources suffisantes en matière de personnel notamment. La principale contrainte sur les ressources est liée à la disponibilité du foncier pour construire de nouveaux logements et mener à bien son plan de développement.
Profil financier – faible
Fitch estime que la dette nette d’ERILIA devrait augmenter à 3,6 milliards d’euros d’ici 2023 du fait de son programme de développement important visant à accroître son patrimoine de 14% d’ici cinq ans. Les nouveaux logements devraient lui permettre de redresser sa marge d’EBITDA vers 56% des loyers perçus, compensant les pertes liées à la RLS. Le ratio de dette nette-sur-EBITDA devrait rester élevé, supérieur à 17x17x d’ici 2023, contre 16,2x estimé en 2019. Cet endettement élevé est compensé par l’accès d’ERILIA à des financements long terme et peu onéreux, ce qui lui permet d’afficher un ratio de couverture des intérêts de la dette par l’EBITDA de 3,4x en 2019 (attendu au-dessus de 3x dans notre scénario de notation).
Erilia, en tant que bailleur social, bénéficie en effet d’un accès privilégié aux prêts bonifiés de la CDC ce qui compense son endettement élevé.
Avec 229 millions d’euros de trésorerie disponibles à fin 2019, Erilia affiche un ratio de réserves de liquidité de 1,2x, ce qui est neutre pour la note d’Erilia.
Facteurs de risque additionnel : neutre
Fitch considère qu’aucun autre facteur de notation n’affecte négativement le PCI d’Erilia. Fitch considère que la gestion financière d’Erilia est prudente, avec une mise à jour régulière de son plan de financement.
Evaluation du soutien :
L’évaluation des quatre facteurs de la « Méthodologie de notation des entités liées à un gouvernement » » aboutit à un score de 17,5 points. Le sponsor considéré pour les bailleurs sociaux privés français est l’Etat, le soutien en cas de besoin venant principalement de ses agences, au premier rang desquelles la CDC.
Fitch évalue le facteur « Statut, Mode de propriété et Contrôle » à fort (5 points). Cela reflète le cadre réglementaire strict auquel sont sujets tous les OLS avec notamment l’ANCOLS (agence de l’Etat en charge de contrôler leurs opérations), la CDC (de loin le principal prêteur du secteur), les fédérations professionnelles et la Cour des comptes. Ce facteur intègre également le statut d’entité privée soumise au droit commercial d’ERILIA.
Fitch évalue le facteur « Historique et Perspective de Soutien » à modéré (2,5 points). Cela intègre le soutien continu de la CDC via des prêts subventionnés garantis par les collectivités. Ce mécanisme de financement permet aux OLS d’obtenir des financements spécifiques à leurs besoins (maturités longues, taux bas). ERILIA est en outre éligible aux financements d’urgence de la CGLLS en cas de besoin.
Fitch évalue le facteur « Conséquences Socio-Politiques d’un Défaut » à modéré (2x2,5 points). Fitch considère qu’un défaut de la part d’ERILIA sur sa dette financière entraînerait surtout des difficultés politiques avec les collectivités, principales garantes de sa dette. Un défaut limiterait également l’accès d’ERILIA à des financements externes, ce qui pourrait l’amener à revoir à la baisse son plan de développement, ce qui pourrait là encore conduire à des tensions avec les collectivités qui ont autorisé la construction de logements sur leur territoire.
Fitch évalue le facteur « Conséquences Financières d’un Défaut » à modéré (2x2,5 points). Fitch considère qu’un défaut d’ERILIA pourrait avoir un impact sur les coûts de financement du secteur dans son ensemble compte tenu d’un possible risque de contagion (mais cet impact resterait modéré). Hypothétiquement, un défaut d’ERILIA aurait pour conséquence logique d’affaiblir la réputation du secteur du logement social. RÉSUMÉ DE LA NOTATION Profil de crédit intrinsèque évalué à ‘bbb+’
Capacité à maintenir les recettes – fort
ERILIA est un bailleur social créé en 1958. Il s’agit de la principale filiale d’Habitat en Région Participations SAS, elle-même majoritairement détenue par Caisse d’Epargne Holding Promotion. Erilia gère plus de 61 000 logements à fin 2019 (222 300 logements pour le groupe Habitat en Région) principalement centrés dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (AA-/Stable). La demande de logements sociaux est forte sur ce territoire, compte tenu de l’importante pression démographique et le manque relatif de logement sociaux sur le territoire.
Le gouvernement détermine les niveaux maximums des loyers sociaux ainsi que les modalités de hausse, réduisant sensiblement la flexibilité des bailleurs sociaux. La loi de Finances pour 2018 a créé la réduction de loyer solidarité, une réduction obligatoire des loyers imposée aux organismes de logement social. Le coût, en moindres recettes, pour ERILIA s’est établi à 9 millions d’euros en 2019 et a réduit l’EBITDA de 59% des loyers perçus en 2017 à 55% en 2019. ERILIA bénéficie toutefois de flux de trésorerie stables et sûrs générés par son patrimoine social, en partie sécurisés par des fonds publics à travers les aides pour le logement (APL) directement versées par l’Etat aux bailleurs sociaux.
Risques liés à l’exploitation – fort
Fitch estime que les postes de coût d’ERILIA sont bien identifiés et peu volatils, principalement constitués de dépenses de personnel, des taxes foncières et des frais de maintenance. Les dépenses d’exploitation sont en hausse régulière tirées notamment par les dépenses de maintenance.
ERILIA bénéficie de ressources suffisantes en matière de personnel notamment. La principale contrainte sur les ressources est liée à la disponibilité du foncier pour construire de nouveaux logements et mener à bien son plan de développement.
Profil financier – faible
Fitch estime que la dette nette d’ERILIA devrait augmenter à 3,6 milliards d’euros d’ici 2023 du fait de son programme de développement important visant à accroître son patrimoine de 14% d’ici cinq ans. Les nouveaux logements devraient lui permettre de redresser sa marge d’EBITDA vers 56% des loyers perçus, compensant les pertes liées à la RLS. Le ratio de dette nette-sur-EBITDA devrait rester élevé, supérieur à 17x17x d’ici 2023, contre 16,2x estimé en 2019. Cet endettement élevé est compensé par l’accès d’ERILIA à des financements long terme et peu onéreux, ce qui lui permet d’afficher un ratio de couverture des intérêts de la dette par l’EBITDA de 3,4x en 2019 (attendu au-dessus de 3x dans notre scénario de notation).
Erilia, en tant que bailleur social, bénéficie en effet d’un accès privilégié aux prêts bonifiés de la CDC ce qui compense son endettement élevé.
Avec 229 millions d’euros de trésorerie disponibles à fin 2019, Erilia affiche un ratio de réserves de liquidité de 1,2x, ce qui est neutre pour la note d’Erilia.
Facteurs de risque additionnel : neutre
Fitch considère qu’aucun autre facteur de notation n’affecte négativement le PCI d’Erilia. Fitch considère que la gestion financière d’Erilia est prudente, avec une mise à jour régulière de son plan de financement.
Evaluation du soutien :
L’évaluation des quatre facteurs de la « Méthodologie de notation des entités liées à un gouvernement » » aboutit à un score de 17,5 points. Le sponsor considéré pour les bailleurs sociaux privés français est l’Etat, le soutien en cas de besoin venant principalement de ses agences, au premier rang desquelles la CDC.
Fitch évalue le facteur « Statut, Mode de propriété et Contrôle » à fort (5 points). Cela reflète le cadre réglementaire strict auquel sont sujets tous les OLS avec notamment l’ANCOLS (agence de l’Etat en charge de contrôler leurs opérations), la CDC (de loin le principal prêteur du secteur), les fédérations professionnelles et la Cour des comptes. Ce facteur intègre également le statut d’entité privée soumise au droit commercial d’ERILIA.
Fitch évalue le facteur « Historique et Perspective de Soutien » à modéré (2,5 points). Cela intègre le soutien continu de la CDC via des prêts subventionnés garantis par les collectivités. Ce mécanisme de financement permet aux OLS d’obtenir des financements spécifiques à leurs besoins (maturités longues, taux bas). ERILIA est en outre éligible aux financements d’urgence de la CGLLS en cas de besoin.
Fitch évalue le facteur « Conséquences Socio-Politiques d’un Défaut » à modéré (2x2,5 points). Fitch considère qu’un défaut de la part d’ERILIA sur sa dette financière entraînerait surtout des difficultés politiques avec les collectivités, principales garantes de sa dette. Un défaut limiterait également l’accès d’ERILIA à des financements externes, ce qui pourrait l’amener à revoir à la baisse son plan de développement, ce qui pourrait là encore conduire à des tensions avec les collectivités qui ont autorisé la construction de logements sur leur territoire.
Fitch évalue le facteur « Conséquences Financières d’un Défaut » à modéré (2x2,5 points). Fitch considère qu’un défaut d’ERILIA pourrait avoir un impact sur les coûts de financement du secteur dans son ensemble compte tenu d’un possible risque de contagion (mais cet impact resterait modéré). Hypothétiquement, un défaut d’ERILIA aurait pour conséquence logique d’affaiblir la réputation du secteur du logement social. HYPOTHÈSES-CLÉS Même si les données financières les plus récentes disponibles pour les entités françaises liées à un gouvernement n’indiquent pas de détérioration de leurs performances financières, des changements significatifs dans leurs profils de recettes et de coûts se produisent et sont susceptibles de s’aggraver dans les prochaines semaines et mois compte tenu de la baisse de l’activité économique et des mesures de restrictions qui tendent à être maintenues. Les notes de Fitch étant « à travers le cycle », nous considèrerons l’ampleur et la durée de ces développements pour le secteur et les intègrerons aux hypothèses qualitatives et quantitatives de nos scénarios de notation. FACTEURS DE SENSIBILITÉ DES NOTES Une baisse de la note souveraine d’un cran conduisant à un resserrement de l’écart entre la note souveraine et le PCI à quatre crans pourrait conduire à un abaissement des notes d’Erilia. Un abaissement des notes pourrait également résulter d’une revue à la baisse du PCI avec notamment un ratio de « dette nette-sur-EBITDA » durablement supérieur à 20x dans notre scénario de notation.
Un affaiblissement des facteurs de notation des entités liées à un sponsor public pourrait conduire à un abaissement des notes.
La perspective serait revue à stable si la perspective de l’Etat était également revue à stable. La perspective pourrait également être revue à stable si le PCI était rehaussé d’un cran. Scénario le plus favorable et scénario le moins favorable Pour la notation sur l’échelle internationale des émetteurs relevant du champ des finances publiques, Fitch réalise un scénario le plus favorable et un scénario le moins favorable. Le scénario le plus favorable se définit comme le 99ème percentile de la matrice de transition des notes, avec une perspective de rehaussement de la note de trois crans dans un horizon de temps de trois ans. Le scénario le moins favorable se définit comme le 99ème percentile de la matrice de transition des notes, avec une perspective d’abaissement de la note de trois crans dans un horizon de temps de trois ans. Dans ces scénarios, les notes s’étalent de ‘AAA’ à ‘D’. Le scénario le plus favorable et le moins favorable reposent sur les performances historiques des émetteurs. Pour plus d’informations sur la méthodologie utilisée par Fitch pour établir ses scénarios : https://www.fitchratings.com/site/re/10111579” PRINCIPAUX RETRAITEMENTS FINANCIERS Les retraitements financiers effectués sont ceux décrits dans les méthodologies applicables. CONSIDÉRATIONS ESG Sauf mention contraire dans cette section, le score ESG (Environment, Social and Governance) le plus élevé est 3. Les risques ESG sont neutres ou ont un impact minimal sur la qualité de crédit de l’entité, soit parce qu’ils ne lui sont pas applicables, soit parce ce qu’ils sont correctement gérés par celle-ci.
Plus d’informations sur les scores ESG sont disponibles au lien suivant : https://www.fitchratings.com/site/esg. NOTATION PUBLIQUE LIÉE À UNE AUTRE NOTE Les notes d’Erilia sont liées à celle de la France. Références et sources utilisées pour les principaux faceurs de notation Les principals sources d’information utilisées sont celles décrites dans les méthodologies applicables. ERILIA; Long Term Issuer Default Rating; New Rating; A; RO:Neg ----; Short Term Issuer Default Rating; New Rating; F1+ ----; Local Currency Long Term Issuer Default Rating; New Rating; A; RO:Neg ----; Local Currency Short Term Issuer Default Rating; New Rating; F1+
Contact Primary Rating Analyst Nicolas Miloikovitch, CFA Associate Director +33 1 44 29 91 89 Fitch Ratings Ireland Limited 60 rue de Monceau Paris 75008
Secondary Rating Analyst Pierre Charpentier, Associate Director +33 1 44 29 91 45
Committee Chairperson Guido Bach, Senior Director +49 69 768076 111
Contacts presse: Athos Larkou, London, Tel: +44 20 3530 1549, Email: athos.larkou@thefitchgroup.com
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Critères applicables Government-Related Entities Rating Criteria (pub. 13 Nov 2019) (https://www.fitchratings.com/site/re/10099139) Public Sector, Revenue-Supported Entities Rating Criteria (pub. 27 Mar 2020) (including rating assumption sensitivity) (https://www.fitchratings.com/site/re/10115163)
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