Tour Eiffel : pourquoi pas une foncière ?

information fournie par Le Cercle des analystes indépendants •18/01/2019 à 18:50

Jérôme Lieury

Olier Etudes & Recherches

Analyste financier, membre du Cercle des analystes

https://www.olier-etudes-recherche.fr/

Voir tous ses articles

Tour Eiffel avait fin juin 2018 près de 500.000 m² en exploitation, soit 140 immeubles générant 70 millions d'euros de loyers environ, principalement des bureaux, à plus de 80% dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines. (crédit : Adobe Stock)

Jérôme Lieury, membre du Cercle des analystes indépendants détaille les qualités de la petite foncière qui a un positionnement intéressant sur le Grand Paris, et vient de racheter un concurrent : Affine. Ceci alors que le secteur semble redevenu abordable .

A quelque chose malheur est bon : avec les marchés d'actions épouvantables de ces derniers mois, les sociétés foncières cotées affichent toutes des décotes, ce qui n'était pas le cas auparavant. En d'autres termes, les cours de Bourse de Icade, Gecina, Unibail-Rodamco-Westfield, Terreis, Tour Eiffel, Carmila, Klépierre, etc… sont inférieurs aux valeurs de leurs patrimoines ramenées à une action. Et ces décotes sont significatives qui plus est : de 20% environ pour Icade et 24% pour Gecina, à 30% et plus pour Terreis, Tour Eiffel et les autres.

Comme, de plus, la plupart de ces sociétés distribuent de bons dividendes, ce qui fait partie des obligations liées à leur statut dit "SIIC" de véhicule d'investissement dans l'immobilier, les rendements des dits dividendes, ceux que l'on est raisonnablement en droit d'attendre en 2019 au titre de l'exercice 2018 en tous cas, s'étagent eux aussi à des niveaux plutôt élevés, les cours de Bourse du moment étant ce qu'ils sont : notamment plus de 6% pour Icade, et éventuellement plus de 8% pour Tour Eiffel, si celle-ci maintient son dividende au même niveau.

De fait, l'immobilier coté est censé apporter à l'investisseur des revenus réguliers : le dividende est en gros ce qui reste des loyers tirés du patrimoine foncier (bureaux, murs de commerce, locaux d'activités) après coûts de gestion, et ces loyers étant assis sur des baux à long-terme, ils sont des plus stables aussi en principe, pour peu que la société foncière aie un patrimoine bien diversifié. Et, avec un peu de chance, si ce patrimoine est bien géré, sa valeur, et, partant, sa valeur par action, doit au moins se maintenir, sinon s'améliorer avec le temps : l'immobilier est un investissement de long terme par excellence.

Des décotes qui semblent justifiées

Ceci étant, il n'y a pas d'investissement sans risque, et toutes sociétés rentières qu'elles soient, les foncières cotées n'échappent pas à la règle. Et pour cause : la valeur de leurs patrimoines est calculée, tout aussi régulièrement, avec une formule européenne standard, dite EPRA, laquelle repose sur des taux de rendement exigés, des taux de capitalisation des loyers qui, comme dans toutes ces formules, calculent des valeurs d'autant plus élevées que les taux de référence, les taux d'intérêt, sont bas. Et les taux d'intérêt sont bas en ce moment, c'est indéniable.

C'est pourquoi des décotes significatives comme c'est le cas actuellement semblent plutôt justifiées en fait, puisqu'elles procurent éventuellement un amortisseur, et n'indiquent finalement qu'un retour à la normale pour l'investisseur en "pierre papier".
Lequel a le choix sur Euronext pour trouver le véhicule d'investissement adéquat pour se positionner sur tel ou tel segment de l'immobilier, entre les pures foncières "parisiennes" faisant dans le haut de gamme, et celles qui jouent plutôt le développement de l'immobilier tertiaire en région parisienne, Paris-RP formant en tout un très vaste marché en fait, et le premier en Europe. Avec de plus l'accélération attendue du Grand Paris Express, dont les grands chantiers sont bien engagés, et dont les infrastructures nouvelles devraient créer beaucoup d'opportunités.

C'est en tous cas le pari que fait Tour Eiffel depuis quelques années, et sa prise de contrôle par un actionnaire de référence puissant : SMA-BTP. Tour Eiffel avait fin juin 2018 près de 500.000 m² en exploitation, soit 140 immeubles générant 70 millions d'euros de loyers environ, principalement des bureaux, à plus de 80% dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines, et les plus souvent dans des parcs d'affaires offrant de plus des services associés aux sociétés locataires : restauration, crèches, etc…

Reprise d'Affine

Tour Eiffel a quelques belles opérations en cours de développement, souvent à partir de ses propres réserves foncières, notamment à Nanterre, Massy, Orsay, et dans Marseille et sa région. Avec une stratégie intégrée dites de "pôles et parcs" qui vise à la satisfaction client plus qu'à la simple location de locaux, et privilégie le long-terme : les bons locataires qui restent longtemps sont rares, c'est bien connu.

La société a de plus accéléré le mouvement récemment, avec la reprise en décembre dernier d'une foncière cotée plus petite : Affine, au moyen d'une OPA amicale payée en actions Tour Eiffel. Affine apporte quelques beaux actifs a priori, non seulement à Paris-RP mais aussi à Lille, Lyon et Bordeaux, 200 millions d'euros de patrimoine et 20 millions d'euros de loyers annuels supplémentaires.

Et aussi une plus grosse capitalisation boursière, soit éventuellement plus de visibilité sur les radars des grands investisseurs, et aussi un flottant élargi, ce qui n'est éventuellement pas du luxe, puisque SMA s'est laissé un peu diluer dans l'opération.
Bref : l'histoire avance, et plutôt vite. Pas mal, pour une vieille rentière !

Jérôme Lieury, analyste senior, Olier Etudes & Recherche, membre du Cercle des Analystes Indépendants - www.olier-etudes-recherche.fr.