Icade : Invest Securities plus pessimiste sur la valorisation

information fournie par AOF •30/07/2024 à 10:56

(AOF) - Invest Securities a réduit son objectif de cours de 35 euros à 32 euros et confirmé sa recommandation d’Achat sur Icade après la publication des résultats semestriels. Pour le bureau d’études, cette publication n’offre pas de surprise. Il souligne que la guidance de cash flow net courant des activités stratégiques 2024 (2,75-2,90 euros) est maintenue car très prudente mais le point bas est à venir (2026 selon lui à 2,33 euros). Malgré tout, le titre lui semble toujours intéressant au regard des dividendes 2024-2026 (58% du cours actuel).

AOF - EN SAVOIR PLUS

=/ Les points forts de la valeur /=

- Cinquième foncière française et première en Europe pour les bureaux et parcs d’affaires, avec un portefeuille immobilier d’une valeur de 6,5 Mds€ ;

- Groupe immobilier intégré organisé en 2 pôles : promotion et foncière tertiaire (actifs répartis entre les bureaux pour les 3/4 et les parcs tertiaires, à 95 % en Ile-de-France ;

- Revenus répartis entre 364 M€ de revenus locatifs pour la foncière et un chiffre d’affaires économique de 1,3 Md€ pour la promotion ;

- Ambition : recentrage sur l’activité de bureaux et la promotion et adaptation aux nouveaux besoins, en termes de résidences étudiantes, data centers et mixité des locaux d’activité ;

- Parc de bureaux et parcs d’affaires situé à 95 % en Ile-de-France - 20 % à Paris et 1/4 à la Défense ;

- Capital contrôlé à 39,2 % par la Caisse des Dépôts, devant le Crédit Agricole avec 18,85 %, Frédéric Thomas dirigeant le conseil d’administration de 15 membres, Nicolas Joly étant directeur général ;

=/ Enjeux /=

- Agilité du modèle d’affaires :

- activité foncière : reconversion en hôtels ou logements des actifs (14 % du portefeuille) ne satisfaisant pas aux critères de centralité et qualité de services et réduction du pipeline,

- promotion : acquisition de foncier à prix plus bas, transformation de quartiers tertiaires en projets associant locaux d’activité et logements,

- focus sur la solidité financière,

- innovation offensive :

- 3 thèmes -habitat de demain, bureau du futur (proptech, coworking et tiers-lieux) et santé et bien-être en ville,

- 3 piliers : intrapreneuriat, co-innovation par incubation de start-ups, via Paris&Co, Creative Factory ou H7..., partenariats territoriaux et industriels ;

- Stratégie environnementale « Low Carbon by Icade » avec un objectif de neutralité carbone en 2050 sur toute la chaîne de valeur :

- objectif intermédiaire de réduction de 60 % en 2030 (vs 2019),

- réduction de l’empreinte avec les partenaires via un fonds climat doté de 2,5 M€ et compensation des émissions résiduelles,

- plan d’investissements 2022-26 de 100 M€,

- biodiversité : 100% des parcs d’affaires et + 50 % des constructions en biodiversité positive

- intégration des critères ESG dans les émissions obligataires (100 % dans les lignes de crédit) ;

- Pipeline de développement de 907 M€ dans le tertiaire avec une grande sélectivité dans la rotation et carnet de commandes maintenu à plus de 1,8 Md€ dans la promotion ;

- Situation financière solide avec un ratio LTV de 33,5 % (division par 2 de la dette après la cession du pôle santé), un renforcement des disponibilités, à 2,9 Mds€ et l’attente, d’ici 2026, du solde du produit de cession d’Icade Santé, soit 1,3 Md€.

=/ Défis /=

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 67,2 € et du taux de vacance (12,1 %) ;

- Indexation des loyers sur le coût de la construction favorable à la progression des revenus mais normalisation du marché locatif à des niveaux inférieurs à ceux de 2022 ;

- Adaptation à la chute du marché résidentiel français : ventes en blocs, réhabilitations, reconversions en logements de bureaux ou activités, construction en bois bas carbone ;

- Après une hausse de 12 % des revenus au 1 ^er trimestre, objectif 2024 d’un résultat net par action de 2,75 à 2,9 € ;

- Anticipations 2028 : 1,8 Md€ d’investissements, 120 M€ de loyers additionnels et 1,7 Md€ de remboursement de dette ;

- Dividende 2024 de 4,84 €, dont acompte versé en mars, en hausse de 12 %.

Fiche sectorielle - Services aux entreprises

Une nouvelle entité dans les avantages aux salariés

Pluxee, le pôle spécialisé dans les avantages aux salariés du géant des services Sodexo, va prendre son envol boursier en 2024. Cette activité bénéficie d'un fort dynamisme avec une croissance organique au troisième trimestre (clos fin mai) supérieure aux attentes (+25,5 % contre 17,5 % attendu). La nouvelle entité pourra ainsi mieux rivaliser avec son concurrent Edenred. Depuis sa scission du groupe Accor, en 2010, cette société a vu son activité bondir et presque doubler. Devenue le leader mondial des titres-restaurants, elle a même rejoint récemment l'indice boursier phare de la place de Paris, le CAC 40. Ce succès provient d'acquisitions ciblées, d'un développement international et d'une digitalisation réussie.

En savoir plus sur le secteur Immobilier

Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.