En principe, le versement de la soulte s’effectue en une seule fois crédit photo : GettyImages
Lorsqu’un propriétaire d’une maison familiale en indivision souhaite vendre ses parts, les autres indivisaires peuvent lui racheter. On parle alors de partage de l’indivision. Ce partage peut être total ou partiel. Il se traduit par le versement d’une soulte, c’est-à-dire d’une compensation financière des indivisaires restants aux indivisaires sortants. Comment cette soulte est-elle calculée ? Comment est-elle versée ? Quels sont les frais de notaire à prévoir ?
Sommaire:
- L’indivision est un régime temporaire par nature
- Indivision: racheter tout ou partie d’une maison de famille
- Pourquoi évaluer la valeur de votre bien immobilier lors du partage de l’indivision?
- Pourquoi calculer les frais imputés aux coïndivisaires lors du partage de l’indivision?
- Comment régler la soulte à l’indivisaire sortant?
- Quels sont les frais de notaire en cas de liquidation de l’indivision?
L’indivision est un régime temporaire par nature
L’ indivision est un régime juridique appliqué par défaut. Il s’applique quand plusieurs personnes détiennent un droit de propriété sur un bien immobilier indivisible. Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, les héritiers d’une maison de famille deviennent ainsi des propriétaires indivis. Ils se partagent le bien immobilier, en principe à parts égales. Cependant, il peut en être autrement si le testament laissé par le défunt répartit les parts de façon inégale. Dans tous les cas, toute décision concernant le bien immobilier doit être prise par l’ensemble des héritiers.
Le régime de l’indivision est un régime instable par nature. En effet, l’un des propriétaires peut quitter l’indivision quand il le souhaite. Autrement dit, à défaut de convention d’indivision stipulant l’inverse, l’un des indivisaires peut sortir de l’indivision en provoquant le partage à tout moment. Dès lors, les autres indivisaires ont deux options: soit racheter la part de l’indivisaire partant (on parle de rachat de soulte), soit vendre le bien immobilier dans sa totalité.
Indivision: racheter tout ou partie d’une maison de famille
Lorsqu’un indivisaire souhaite vendre sa part de la maison indivise, les autres coïndivisaires peuvent la racheter s’ils désirent conserver le patrimoine familial. On parle alors de partage de l’indivision. Celui-ci doit être effectué devant un notaire.
Ce partage est dit “total” si l’intégralité de la propriété revient à un seul des ex-coïndivisaires. Il est “partiel” lorsque l’indivision perdure entre plusieurs indivisaires. Total ou partiel, il se traduit par le versement d’une soulte, c’est-à-dire une compensation financière, par le (ou les) indivisaire(s) restant(s) à (aux) l’indivisaire(s) partant(s).
À savoir
Vous ne pouvez pas forcer les indivisaires à vous vendre leurs parts. Le rachat de part n’est possible uniquement que quand un des indivisaires souhaite quitter l’indivision.
Pourquoi évaluer la valeur de votre bien immobilier lors du partage de l’indivision?
Le montant de la soulte dépend de la valeur du bien immobilier et de la quote-part détenue par le(s) sortant(s) de la maison familiale. Pour déterminer cette somme, il faut procéder à l’évaluation du bien, à sa valeur vénale. C’est-à-dire au prix actuel, selon les conditions du marché immobilier.
Les indivisaires peuvent aussi se mettre d’accord sur l’évaluation de la valeur de la maison familiale. Néanmoins, l’estimation peut être biaisée, car l’intérêt des indivisaires restants est de minimiser ce prix. À l’inverse, les indivisaires sortants ont intérêt à surestimer la valeur du bien. C’est pourquoi, comme pour une vente classique, il est fortement recommandé de confier l’estimation du bien immobilier à un notaire ou à un professionnel de l’immobilier. L’idéal consiste même à faire appel à deux experts différents pour sécuriser le partage et éviter tout litige ultérieur. Les frais liés à l’expertise de la copropriété sont répartis entre tous les indivisaires.
À noter
Si l’un des coïndivisaires s’estime lésé (avec une différence de valeur de plus de 25%), il dispose de deux ans pour agir en justice et demander un complément en numéraire ou en nature.
Pourquoi calculer les frais imputés aux coïndivisaires lors du partage de l’indivision?
Lorsqu’une maison familiale est en indivision, l’un des indivisaires s’occupe parfois davantage de son entretien. Dans ce cas, il prend souvent en charge les dépenses liées au bien immobilier. Il s’agit, par exemple, de gérer le règlement des factures d’assurance habitation, les impôts fonciers , d’assurer les réparations diverses, les travaux… Légalement, ces dépenses doivent être supportées par tous les indivisaires, en proportion de leur quote-part. Lorsque la maison familiale a été estimée, la valeur de la quote-part de chaque indivisaire est corrigée au regard des frais imputables à chacun.
À noter
Les dépenses liées à la conservation du bien sont calculées sur la base des dépenses effectuées. Les dépenses touchant à son amélioration sont évaluées selon la plus-value générée par la dépense.
Comment régler la soulte à l’indivisaire sortant?
Dans un premier temps, la soulte doit être évaluée en fonction de la valeur du bien immobilier, puis corrigée des frais imputables. Ensuite, son paiement doit être effectué en une seule fois. Chaque indivisaire restant doit donc s’assurer de sa capacité à l’honorer. Soit il détient l’argent nécessaire, soit il a recours à un crédit immobilier pour la financer. Toutefois, les coïndivisaires peuvent s’entendre sur les modalités de paiement de cette soulte. Par exemple, un indivisaire sortant peut proposer un paiement en plusieurs fois ou décider de se porter caution du crédit contracté par l’indivisaire restant.
Quels sont les frais de notaire en cas de liquidation de l’indivision?
Le partage d’une indivision nécessite de passer devant un notaire. Celui-ci est alors chargé de liquider l’indivision. Cette liquidation de l’indivision entraîne des frais. Les droits de partage s’élèvent à 2,5% de la valeur du bien indivis. À ces droits, s’ajoutent les frais de notaire, composés de frais de débours (démarches administratives nécessaires à la rédaction de l’acte) et des émoluments du notaire même si ces derniers sont réglementés. Un pourcentage dégressif est appliqué, allant de 4,837% pour un actif brut inférieur à 6.500 euros, à 0,998% pour un actif brut supérieur à 60.000 euros.
Partage de l’indivision: comment anticiper la transmission de votre patrimoine?
Quand l’indivision dans laquelle vous détenez une quote-part entre dans une opération de partage, vous pouvez réfléchir à l’opportunité de préparer la succession de votre patrimoine. En effet, il peut être judicieux de racheter la part d’un coïndivisaire sortant au nom de vos enfants, amenés à devenir, à terme, les héritiers de la maison de famille. En effectuant une donation, vous commencez à organiser de façon claire et définitive le partage des biens entre tous vos héritiers, avant votre décès. Vos héritiers sont affranchis de droits de succession sur les biens acquis par une donation. Seuls les droits de mutation sont payés au moment de la donation. Vous bénéficiez d’abattements et d‘un barème avantageux comparé à celui d’une succession.
